是番禺飘了, 已经买家提不动刀了? #广州房产

发布日期:2022-09-03 17:55    点击次数:167

是番禺飘了, 已经买家提不动刀了? #广州房产

今天这篇著述,可能对你相配遑急,读完之后你将会取得以下两方面的论断:

1、万博-汉溪长隆板块,从2022年之后,市集价钱可能要从头评估,全因耀胜辛勤(耀胜新寰球广场的住宅部分)这个模样;

2、万博-汉溪长隆板块,从2022年之后,会完完全全体现出河汉和海珠的特征,贵的越来越贵,低廉的越来越低廉。

位于汉溪长隆地铁站的耀胜新寰球广场,现时敞开了销售中心,预测9-10月份开盘销售。以新寰球地产+广州地铁纠合打造,3号线+7号线果然双地铁上盖的城市概括体模样,包含一幢写字楼,6栋住宅,以及购物中心。

其中住宅1300多套,包含平层和复式两种类型,面积88-140平傍边(88平、120平、127平三种平层面积段,119平、140平为复式居品,其中140平为顶楼复式,大略24套傍边),房型3+1到5房。

从模样现场开释的价钱空间来看, 主力总价段在600-800w之间,只须小众的顶楼复式总价去到900-1000w,如斯看来番禺高层住宅的总价天花板便是1000w,甚而是900w。

模样地处长隆-万博蚀本圈,是广州全市五个寰球级地标圈之一,自然自带文商旅体交融、自然人文共美的愉悦基因,粤港澳大湾区文商旅交融发展典范区域,寰球级失业旅游决议地,交通配套上,坐拥双地铁+佛莞城轨。

走路:垂直无缝接驳到达长隆空隙寰球(约3分钟)

地铁:4站广州南、5站客村(琶洲CBD)、7站珠江新城、8站体育西

驾车:约10分钟到广州南,约20分钟到达珠江新城,约25分钟到达广州东站,约25分钟到达番禺大学城,约1小时抵达白云机场

模样具备几个特色和价值点:

1、鉴戒珠江新城成功新寰球连廊盘算

2、模样引入高技术的绿建表率

3、引入K11旗下购物中心

4、全球空间打形成“Party-plus”愉悦活命系统

5、极致的10米挑魁岸堂,彰显富庶

另外这个模样也有几个槽点:项决议住宅其实不是正南正北,而所以西南为主;更值得吐槽的是住宅到前边的星光快速路只须60-100米,最窄的地点意象只须50-60米,这个距离属实太近了。

尽管有精致的隔音玻璃降噪,但距离近便是最大的硬伤,站在阳台上看到车流滔滔的星光快速,体验感不会太好的。

还有一个比拟令人回想的问题是生意打造,自然新寰球做生意很牛,看K11就领路,但要把DISCOVERY PARK打造好,在定位上、业态策动和商家引进上,以及后续的运营商,会不会打扣头?毕竟万博的生意体量就饱和地大,并且番禺土产货的消高深能有多强盛呢?这些都是要打个问号的。

万博的生意体量相配大,以中低端为主的各种生意,从万达开业以来就一直运营得不太好,新寰球这个盘以高端来打造,自然走的是各别化,可区位位置上就输了一阵,且看后续的人流量和消高深了。

好了,对于耀胜新寰球广场,以及耀胜辛勤的先容就到这里,销售价钱以现场公布为准,不外借此已经要发扬一下我对于这个盘的一些主张。

以新寰球的操盘特色,这个盘的住宅详情未低廉,个人认为至少是6.5w打上,甚而某些户型破7w亦然大略率,望望珠城的成功新寰球一手卖了多久,精品推荐是不是一直惜售,一直把价钱吊着卖。

另外少量便是隐空泛约合计这个模样,终末呈现出来的后果会是“小区内部是欧洲,外出就詈骂洲”。对面的长隆,近邻的奥园城市寰宇、保利遍及汇,合座上已经十分拉胯,包括车流量极大的汉溪大路,生意体验感不会太好的。

也许最终,这个盘给人留住两个话题:

1、住宅价钱能否冲破番禺的天花板?

2、这个模样后续生意到底去到什么水平?

以上全对,但干货密度澄莹不及,底下才是重头戏。

所有这个词番禺来讲,万博是No.1,这是无谓置疑的。番禺买房就围绕两点,万博附进2-3公里,地铁7号线沿线,解析了这条逻辑,你就真切解析了果然的番禺万博。

不外当今有个问题想问你,你合计汉溪长隆算不算一个板块?

其实汉溪长隆不成作为一个地产板块,它属于万博商务区放射范围之内,毕竟从汉溪长隆地铁站到万博的南村万博站只须1个地铁站,直线距离2公里,也便是一脚油门儿的距离。

现时来看,南村万博站、汉溪长隆站、员岗站是万博商圈最值得买入的三个地铁站点,其他的都要往后靠,并且坐拥18号线+7号线双地铁的万博,才是这个区域板块的年老大,此处不禁受反驳。

概括来看,联结区位位置、地铁身分、小区规模和头绪、附进配套,我把地铁7号线沿线的住宅小划分为3个头绪,如上图所示:

第一档:金地壹阅府

第二档:万科欧泊、越秀和樾府、耀胜辛勤

第三档:雅居乐、锦绣香江、保利遍及汇、奥园城市寰宇

第四档:南国奥园、华南碧桂园、珑翠花圃、越秀星寰

畴昔楼面地价3.36w的金地集团,成功把万博完全C位的小地块收入囊中,那会儿是热热闹闹的2018年,一手开盘销售也达到了5.5-6.0w的单价,这个盘岂论何如样,等有二手房出来的时辰,也一定会是所有这个词番禺万博的天花板,不外意象要到爽快年了。

领头羊定了之后,接下来便是万科欧泊、和樾府,以及完全品性感的耀胜辛勤。如若耀胜辛勤开盘去到近7w单价的话,那么这个盘意象翌日3-5年都不会有增值空间,番禺的住宅顶(非别墅物业)6.5-7.0w价钱区间是完全的天花板了。

南国奥园入围华南板块成长性最差的楼盘,想必大师都没啥意见。另外一个盘是长隆集团修复的珑翠花圃,2018年开盘,居品还行,孤独无缺的花圃社区氛围也可以,便是苦于离地铁钟村站太远,以及被福翠路、钟顺道、汉溪大路三条马路死死地包夹住。

越秀地产的完全刚需盘越秀星寰就不评价了,买了便是坑,唯独的价值点是地铁+低廉。可低廉有啥用呢?万博商务区附进一大堆楼盘也很低廉,并且也有地铁+生意配套,星寰被划为第四档不亏的。

终末再来说一下番禺万博板块的总价料理吧:

总价350-500w,首选万博地铁7号线沿线的次新二手小三房,或者带主套三房;

总价600-800w,有几个选项,要么和樾府大户型、耀胜辛勤88-120平,要么干脆买锦绣香江、雅居乐、华南碧桂园的小别墅亦然一种选拔。

我有相配历害的直观,番禺汉溪大路-万博板块,后续的市集也会分化得相配严重,应该和河汉、海珠是一个逻辑:贵的越来越贵,低廉的越来越低廉、门可罗雀。

至于,番禺耀胜新寰球广场的住宅,耀胜辛勤单价能否冲破7万,我们翘首企足吧。



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